Как оспорить договор купли-продажи

В определенных ситуациях, сделки, заключающиеся при продаже какой-либо недвижимости, можно оспорить с целью признания их недействительными. 

Нередко в договорах, касающихся недвижимости, совершаются серьезные или небольшие ошибки. В некоторых случаях ошибка не приводит к тому, что документ теряет силу. Например, в нем не указан адрес, по которому живёт продавец. Но некоторые ошибки противоречат нормам закона, нарушают права. Это позволяет оспорить сделку, обратившись в суд с со

Получить консультацию юриста

Оставьте заявку и специалист свяжется с Вами
в течение 30 минут.

Нажимая кнопку “Оставить заявку” вы автоматически соглашаетесь с политикой обработки персональных данных

Основания для оспаривания

В Гражданском кодексе РФ описываются основания, которые могут стать причиной признания сделки недействительной (глава 9, параграф 2). Такие договоры суд может аннулировать, так как закон их не признает, и они не приводят к юридическим последствиям. 

Если недвижимость была приобретена по такому договору, покупатель не имеет права собственности, так как сделка совершена с серьезными нарушениями. 

Нарушения могут быть разной степени тяжести. В зависимости от этого договор может быть признан ничтожным или оспоримым. 

Оспоримые договоры являются недействительными по той причине, что они признаны таковыми судом. Если сделка оспорима формально, но по вопросу ее отмены в суд никто не обратился, она действует и приводит к соответствующим юридическим последствиям. 

Оспаривание возможно в течение года. В случае, если иск за это время не был подан, оспаривание невозможно, и договор действует. 

Для возможности оспаривания таких сделок определены следующие основания:

• Нет письменного согласия от супруга продавца;
• Если сделка совершается несовершеннолетним лицом (14-18-летним), нет согласия на совершение сделки от его родителей;
• Нет согласия попечителя в случае заключения договора лица с ограниченной дееспособностью;
• Нет разрешения от органов опеки;
• Заключая договор, человек не осознавал возможных последствий;
• Действия одной из сторон совершались в результате заблуждения или обмана;
• Договор подписан вынужденно в результате угроз или насилия;
• Договор из-за определенных тяжёлых обстоятельств был подписан на условиях, невыгодных для одной из сторон. 

В этих ситуациях заинтересованное лицо может подать судебный иск с просьбой признать договор недействительным и применить последствия признания. Это может быть супруг одной из сторон, представитель органа опеки, потерпевший, родители несовершеннолетнего или попечитель. 

В случае удовлетворения иска положение вещей возвращается к первоначальному. Недвижимость возвращается в собственность продавца, покупателю возвращаются потраченные на покупку средства. 

Некоторые сделки являются ничтожными. Они сами по себе не имеют юридической силы. Нет необходимости в решении суда, чтобы это признать. 

Такую сделку можно просто не исполнять. Принудить заключить ее никто не может.

Но такие договоры нередко исполняются, и в результате заинтересованные третьи лица обращаются в суд с целью их отмены. Договор можно признать ничтожным на таких основаниях:

• При обязательности нотариальной формы она не была соблюдена;
• Договор является мнимым, в результате него покупатель не имеет права собственности;
• Притворность сделки, когда один договор является прикрытием для другого (нередко дарение – это прикрытие продажи с целью уклонения от налога);
• Одна из сторон, подписавших договор – ребенок младше 14 лет или признанное недееспособным лицо. 

На протяжении 3 лет с момента заключения сделки можно подать требование, в соответствии с которым будут применены последствия недействительности договора. 

Например, если сделка заключена 11 января 2016 г., но прошла госрегистрацию только 18 января 2016 г., подать требование можно до 18 января 2019 г.

Нередко договоры, заключённые родственниками, являются притворными или мнимыми. К примеру, покупка оформляется как дарение с целью избежать налога. Если налоговой службой будет выявлен этот факт, суд отменит договор. 

Мнимые договоры подписываются для вида. Если у владельца накапливается большой долг, и в результате он может потерять недвижимость, он может «переписать» имущество на одного из родственников. 

Такие договоры освобождают должника от имущества, которые могут конфисковать кредиторы. 

Тем, кто заключает подобные сделки, не стоит забывать, что кредиторы могут оспорить их в суде. 

Избежать возможного оспаривания заключённой сделки по какому-либо основанию можно следующим образом:

• Следует проверить, не нарушает ли сделка права сторон или третьих лиц;
• Изучить историю недвижимости;
• Важно убедиться, что стороны отвечают за совершаемые действия, продажа происходит не против воли продавца, и тяжёлые обстоятельства не принуждают к этому. 

Даже если это не является обязательным условием, лучше обезопасить сделку, заверив нотариально. 

Споры, касающиеся оплаты

Во время исполнения сделки иногда возникают спорные вопросы, касающиеся оплаты. Главное, оформить оплату документально:

• Выписка из банка;
• Расписка об оплате;
• Договор о взятии ячейки в аренду;
• Договор о том, что используется депозит нотариуса и другие. 

Важно, чтобы покупатель при необходимости мог доказать, что деньги были переданы. 

В каждом документе следует указать, что средства переданы именно за купленную недвижимость. При прочтении должно быть понятно, что это не оплата другой сделки. 

Продавцы иногда предлагают покупателю вписать в договор более низкую сумму, чтобы избежать оплаты налога. В интересах покупателя настоять, чтобы была указана действительная стоимость. В случае отмены сделки на каком-либо основании, при занижении стоимости в договоре покупатель рискует вернуть только эти деньги. 

Не стоит соглашаться на подписание дополнительного договора с указанием реальной цены. В суде будет признаваться лишь основное соглашение. Если продавец и покупатель приняли решение изменить стоимость, был подписан дополнительный договор, то его следует зарегистрировать в соответствии с законом в государственном реестре. 

Как признать договором о покупке недвижимости расписку

Расписка представляет собой документ, который подтверждает получение определенной суммы одним лицом от другого. Формально в ней не указываются реквизиты, необходимые для полноценного договора. Она его не заменяет. Но если имеется только расписка, покупка оплачена, необходимо доказать факт совершения сделки. 

Суд может признать, что расписка является договором, если в ней есть:

• Наименование сторон;
• Полноценное описание недвижимости;
• Ее полная стоимость;
• Порядок передачи покупателю недвижимости или указание, что покупатель уже ее принял, не предъявляя претензий;
• Обе стороны должны подписать документ. 

Должен быть обязательно зарегистрирован переход на покупателя недвижимости права собственности. Но только по расписке государственный реестр регистрацию не выполнит. 

Необходимо подать судебный иск о признании сделки заключённой, а также признании того, что покупатель получает недвижимость в собственность. После этого суд определяет, было ли у представителей обеих сторон намерение подписать договор, и почему он не был составлен в соответствии со всеми требованиями. 

Если суд признает, что сделка была совершена, можно обратиться в органы Росреестра, чтобы зарегистрировать имущественные права. 

Получить консультацию юриста

Оставьте заявку и специалист свяжется с Вами
в течение 30 минут.

Нажимая кнопку “Оставить заявку” вы автоматически соглашаетесь с политикой обработки персональных данных

Важно помнить

Не стоит соглашаться на серые схемы, по которым переоформляется недвижимость. 

Передавая продавцу деньги, необходимо обязательно заверить это документально. Это позволит доказать факт оплаты при возникновении споров. 

В договоре обязательно следует указать настоящую цену недвижимости. Необходимо составить полный договор в соответствии со всеми требования. Расписки или любого другого документа будет недостаточно.